Возможности выселения должника и освобождения недвижимости, отчуждённой в рамках исполнительного процесса

В практике часто встречаются ситуации, когда судебный исполнитель принимает решение о том, что он не имеет права выселить должника без соответствующего решения суда, несмотря на то, что в соответствии с п. 15. ч. 1 ст. 2 исполнительного кодекса акт принудительной продажи является исполнительным документом при востребовании владения купленной на аукционе недвижимости. Данный вопрос решило долгожданное решение Верховного суда Эстонии от 4 июня 2012 г. №  3-2-1-85-12, в котором впервые было затронуто использование п. 15. ч. 1 ст. 2 исполнительного кодекса. В данном решении коллегия судей обратила внимание на то, что поскольку в случае акта принудительной продажи мы имеем дело с исполнительным документом для востребования владения недвижимости, то он даёт судебному исполнителю право начинать исполнительный процесс и востребовать недвижимость у должника. Если отчуждённая в рамках принудительной продажи недвижимость находится во владении должника (бывшего собственника), то его право владения недвижимостью заканчивается с момента внесения лица, купившего недвижимость на аукционе (в рамках принудительной продажи), в земельный кадастр. Коллегия судий отметила, что поскольку процесс востребования владения недвижимости на основании акта принудительной продажи не урегулирован отдельно в исполнительном кодексе, то такой процесс необходимо проводить по правилам ст. 180 исполнительного кодекса, а также, помимо всего прочего, необходимо дать должнику не менее трехмесячного срока для добровольного выполнения  исполнительного документа (для переезда).

Таким образом, Верховный суд однозначно подтвердил, что если должник не передаст владение недвижимости, проданной на аукционе принудительной продажи, то у судебного исполнителя есть право выселить должника вместе с проживающими с ним лицами на основании одного только акта о принудительной продажи. Для этого нет необходимости в отдельном решении суда.

В целях внесения ясности необходимо отметить, что на вышеупомянутом основании судебный исполнитель имеет право пребывать на территории недвижимости, которая находится во владении должника, и выселять должника только после продажи невидимости. До того момента, пока должник является собственником, в соответствии с ч. 2 ст. 28 исполнительного кодекса, судебный исполнитель может входить в помещения и находится на площади находящейся во владении должника недвижимости, и обыскивать их только на основании судебного постановления.   

Коллегия судей пояснила, что для освобождения недвижимости (после продажи на аукционе) решение суда необходимо только в случае, названном в ч. 3 ст. 2 исполнительного кодекса.  Названная норма устанавливает, что проводить исполнение на основании акта принудительной продажи на аукционе нельзя, если владелец владеет вещью на основании права, которое не закончилось или которое не закончили в рамках принудительного исполнения. То есть в дополнение к должнику (к прежнему собственнику) право владеть проданной на аукционе вещью могут иметь и другие лица, а это право не обязательно заканчивается из-за принудительной продажи. Например, у лиц могут быть ограниченные вещные права, например, личное право пользования, или обязательственные права, например, право, возникшее на основании договора аренды. Ч. 1 ст. 291 обязательственно-правового закона устанавливает, что если после передачи владения съёмщику владелец арендованной вещи меняется при отчуждении во время исполнительного процесса или в рамках конкурсного (банкротного) процесса, то все права и обязанности арендодателя переходят приобретателю.   

Если какое-либо из названных прав не закончилось в рещультате принудительного исполнения, то возникший спор необходимо решать в суде в соответствии с ч. 3 ст. 2 исполнительного кодекса. Названная статья не исключает возможность использования иных правозащитных средств со стороны других лиц, например, ст. 161 исполнительного кодекса позволяет лицу, купившему недвижимость, закончить договор аренды в порядке и на условиях ст. 323 обязательственно-правового закона.  У покупателя нет возможности закончить договор аренды только в случае, если в крепостную книгу внесена отметка о договоре аренды и отметку нельзя стереть из-за её позиции (места). В таком случае договор аренды может быть закончен только по общим основаниям, приведённым в договоре или законе.

Ч. 1 ст. 323 обязательственно-правового закона устанавливает, что при переходе прав и обязанностей новому арендодателю по причине отчуждения сдаваемой в аренду вещи, новый арендодатель может прекратить договор (даже в том случае, если в соответствии с договором аренды его невозможно раньше закончить) в течение трёх месяцев с предварительным уведомлением за три месяца. По названной причине покупатель может прекратить договор аренды жилой или коммерческой площади только в случае, если он сильно нуждается в этом помещении лично. В случае прекращения договора со стороны нового арендодателя прежний владелец отвечает за нанесённый прекращением договора арендатору ущерб в соответствии с ч. 2 ст. 323 обязательственного закона.     

Верховный суд пояснил в своём решении от 23 апреля 2008 г. в гражданском деле № 3-2-1-20-08, что личная нужда не обязательно должна состоять в том, что арендодатель находится в чрезвычайной ситуации или ситуации крайнего принуждения (например, ему угрожает банкротство, которого он мог бы избежать заранее прекратив договор аренды), а скорее здесь стоит понимать ситуацию, в которой арендодатель может использованием купленных им помещений значительно сократить свои расходы.

Возможные споры, связанные с прекращением договора аренды, решает суд, а у нового владельца недвижимости нет права выселять арендатора без соответствующего решения суда. 

Важно знать, что в дополнение к договорам аренды, недвижимость может находиться во владении на основании договора безвозмездного использования (обычно в случае, если недвижимость используется родственниками), который в отличие от договора аренды не переходят новому собственнику при смене последнего. Такое мнение подтвердил и Верховный суд в своём решении от 4 мая 2010 года № 3-2-1-33-10, в котором недвусмысленно заявил, что для прекращения бесплатного права использования достаточно отчуждения недвижимости третьему лицу.

Опираясь на описанное выше, рекомендуем прежде, чем купить недвижимость на аукционе принудительной продажи, выяснить, то есть попросить это сделать судебного исполнителя, кто и на каком юридическом основании владеет собственностью, находящейся в принудительной продаже. В таком случае у Вас есть возможность отказаться от покупки собственности, которая может стать предметом возможных споров, или, как минимум, учитывать возможность возникновения спора и осознанно принять риск, что для освобождения владения возможно придётся обратиться в суд.  

Мерилин Валдмаа, присяжный адвокат
Адвокатское бюро Айвара Пильва